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郁亮把当前房地产市场的状态比作马拉松“撞墙”阶段，他坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，近来 还在持续当中。
中房报记者 苗野丨北京报道
房企没有等来盈利状况的大幅改善。
Wind数据显示，今年前三季度，A股105家上市房企合计实现净利润383.17亿元，同比下降14.07%；毛利率为17.28%，同比下降1.11个百分点。其中，69家房企实现盈利，36家房企亏损，55家房企归属母公司净利润呈负增长。
在A股之外，近来 大多数港股房企还未对外披露三季报，但综合来看，TOP20房企中还能赚钱的不多，能够实现营业收入和净利润双增长的房企更是所剩无几。
以头部房企为例，前三季度中海地产、万科和保利发展盈利均超百亿元。中海还是“利润王”，实现经营溢利226亿元。按照中海的阐述，这个盈利水平较去年同期不包含收购股权所产生收益的经营溢利上升仅5.9%。
万科还是A股“领头羊”，其前三季度实现归属上市公司净利润136.2亿元，但同比下降了20.3%。万科未在三季报中详细解释净利润的大幅下跌，仅在市场情况一栏写了“报告期内，全国商品房市场面临下行压力。”
另外，保利发展夺得“销冠”的同时，前三季度132.93亿元的归母净利润，同比微增1.33%，几乎与去年同期持平。但第三季度归属母公司净利润却同比下降52.84%至10.7亿元。“第三季度净利润下降主要因报告期内结转项目毛利率下降。”保利发展解释称。
作为稳健型房企代表，它们也同样感受到了房地产下行期的“寒意”。
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亏损房企数量、规模双双增加
从各家房企交出的“成绩单”来看，市场压力已完全传导到企业经营中，亏损房企数量和整体亏损规模双双增加，盈利的房企中能实现利润正增长的占比不足一半，大部分房企都陷入“增收不增利”中。
“楼市短期恢复的基础还不牢固。”万科董事会主席郁亮在10月中旬委婉地表示了当前市场并未回暖，并正式宣布万科要开始赚“小钱、慢钱、辛苦钱”。
“辛苦”的或许不止万科，TOP20房企中前三季度归属母公司净利润实现正增长的还有招商蛇口和华发股份。
前三季度华发股份实现归属上市公司股东的净利润22.01亿元，同比增长1.14%，增幅和保利发展一样，也是非常微小。
招商蛇口前三季度的归属母公司净利润为37.69亿元，同比增长27.45%，大幅增长原因更多是因为2022年净利润的触底及其拿地权益比大幅提升有关。招商蛇口拿地权益比从年初的60%提高至80%，少数股东损益占比从去年同期的53.4%下降至31.8%。从数据表现来看，少数股东“吞噬”利润的局面开始得到改善，也同步扭转其连续三年录得归属母公司净利润下滑，让外界对“蒋铁峰时代”的招商蛇口充满了想象。
“尽管各家房企在深度调整期的经营表现不同，但赚钱能力在下滑是房企们当下的共性。”某市场分析人士认为，从前三季度房企表现来看，超半数房企的归属母公司净利润都出现了同比缩水。“余震”还在持续，由于整体市场受到影响，使得房企毛利下降和减值准备增加，这是最重要的一个因素。
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规模房企的焦虑
除头部房企外，规模房企同样未能避免行业整体盈利下滑的趋势。
“招保万金”中第一个撑不住的是金地。金地集团前三季度受计提资产减值准备15.99亿元影响，归属母公司净利润大降98.27%至5801.61万元。其中第三季度甚至亏损14.74亿元，今年上半年金地还有15.32亿元的净利润，3个月的时间由正转负，颇令外界意外。
“主要系三季度房地产项目结算规模下降。净利润下降，主要因为房地产项目结算利润下降以及对项目计提减值。”金地集团在财报中解释。
新城控股前三季度归属母公司净利润24.78亿元，同比减少26.01%。新城控股表示，净利润下滑幅度大是因为计提存货跌价准备较去年同期增加。前三季度新城控股计提各类资产减值准备19.72亿元。
中指研究院企业研究总监刘水认为，当前行业信心仍较脆弱，预期并没有改善。近期个别房企流动性紧张，房地产企业风险仍在蔓延，预计四季度将延续当前总体的低迷态势，房企销售压力仍旧较大，融资也将继续维持较弱态势。
从房企披露的信息来看，除了受大环境影响收入减少外，归母净利润减少的主要原因还包括毛利率下降、计提资产减值、投资收益减少等。
行业整体颓势之下，国企央企也不能保证盈利。
华侨城A算是拖了央企后腿，其前三季度净利润亏损33.47亿元，净利润降幅达2728.12%，基本每股收益亏损0.42元。此前，华侨城A就曾因为2022年亏损百亿被深交所问询。
对于净利润的大额亏损，华侨城在三季报给出解释为，一是为加快销售去化，公司对部分项目采取灵活的销售策略带来部分价值折损；二是因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等因素导致公司业绩下滑。
不只有华侨城，首开股份（维权）和中交地产继上半年亏损后，三季度亏损进一步扩大。首开股份前三季度净亏损30.65亿元，亏损同比大增438.1%；中交地产前三季度净亏损10.32亿元，亏损增长492.31%。除了房地产行业毛利率下降影响之外，计提减值也是一大主因。
“地产黑马”厦门建发也有些后劲不足，建发股份2023年1~9月房地产业务分部归属上市公司股东的净利润为4.7亿元，同比减少28.69%。据建发股份披露，建发房产贡献的净利润是增加的，但联发集团的净利润降了3.87亿元，首要原因是受宏观调控政策和土地成本影响，年初至本报告期末交房结转收入的部分项目毛利率有所下滑。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为，规模房企历史高地价、低利润项目的影响仍在持续传导，结转出清拉低了利润率水平。另外，不少房企通过** 促销、“以价换量”来保证货值去化，加剧了企业增收不增利的表现。在行业下行期，存货及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值损失等，也对当期的利润表现有较大的负面影响。
净利润“硬着陆”是大多数A股房企2023年前三季度的真实写照，但也有个别房企表现出了较高的盈利能力和增长速度。如滨江集团在今年前三季度实现归属上市公司股东的净利润约24.73亿元，同比增长20.23%。
在市场恢复不及预期的大环境下，大部分房企仍然面临经营压力。
绿城中国执行总裁耿忠强在11月1日召开的中交集团上市公司2023年集体业绩说明会上，对房地产行业的未来形势用“政策发力、形势严峻”八个字来形容。“这几个月调控政策，能放松的都放松了，但从结果看，房地产形势依然严峻。1月～9月，整个行业销售同比下滑，投资下滑，融资也是下滑，行业依然在筑底修复的阶段。”他说。
郁亮把当前房地产市场的状态比作马拉松“撞墙”阶段，他坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，近来 还在持续当中。
值班编委：苏志勇
责任编辑：马琳 温红妹
