专题：万科遭遇“股债双跌” 深圳国资委发声力挺，必要时通过一切可能手段支持
转自：证券日报
王丽新
面对近期债券的非理性波动，11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。在会上，深圳市国资委表示，如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具帮助万科积极应对。当日，万科股价及多只美元债券均以上涨收盘。笔者认为，此举释放出两个明显的积极信号。
一方面，股债双波动被暂时稳住并回弹，说明万科的业务基本盘、财务安全性和经营韧性给投资者、业主以及供应商等相关市场主体带来一定信心；另一方面，第一大股东深圳地铁明确表态支持万科，并提出多项切实可行的具体措施，为其安全性再上一道“保险”。
被视为业内标杆的万科，善于观察一线“炮火”，自房地产行业陷入调整期以来，适度投资，多练内功，不盲目扩杠杆，筑牢安全底线再谋发展，保持经营韧性的核心逻辑。
首先，近年来万科的扩表投资倾向于“偏保守型”。收缩战线的背后，是万科过去14年经营性现金流始终保持为正。即便今年万科在〖One〗、 二线城市补充39个项目，经营性现金流为正的底线也未破。
其次，融资渠道保持通畅，短期偿债能力较强。在融资方面，万科在发行债券、乃至旗下不动产运营商印力集团发行REITs盘活资产流动性等方面多点开花。从最能体现偿债能力的现金短债比来看，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍，且年内已无到期境外债。对于2024年到期美元债的兑付安排，万科给出三种途径，用境外平台自有资金、再融资以及股权腾退获取资金来偿债。
第三，业务基本盘稳健，加快增厚回笼资金规模。截至三季度末，万科开发和销售处在全国第二。据最新半年报数据显示，今年上半年万科经营服务类业务实现9%的增长。由此可见，万科对市场的前期预判和经营策略的调整，对现金流管理的重视，让其近来 尚有“余粮”应对市场波动。
更重要的是，万科是深圳国资体系的重要成员，能更快地适应市场变化和更好地夯实安全底线。一方面，成熟专业的管理团队有利于保持理性稳健的经营方针，并能迅速调整供货节奏抢收市场；另一方面，有望得到大股东多措并举式的护航。
从管理团队应对此次股债波动表现来看，近日，万科调整了激励制度，将董事长郁亮和总裁祝九胜2023年度-2025年度现金薪酬方案和股价挂钩。这意味着，管理层推动股价上涨的动力更强。
当然，来自大股东的支持，是万科筑牢安全底线的最重要砝码之一。在上述会议上，万科第一大股东深圳地铁方面给出了切实可行的加持策略：一是承接万科在深圳的部分城市更新项目，助其盘活大宗资产，交易金额预计超过100亿元；二是择机购买万科在公开市场发行的债券；三是积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。这三种方案可操作性强，力度可见一斑。
在笔者看来，打出上述组合牌后，万科短期风险基本过去，能否穿越周期还有待观察。不过，房地产市场需求仍存且愈发多元化，“超跌”不会是常态，修复需要时间。相信在多方聚力防风险之下，房地产行业会迎来新的健康发展周期。正如郁亮所言：“黎明前是最冷的时候，但还是要对将来有信心。”
深圳市国资委五大举措力挺 万科具备足够安全性
深圳地铁将坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”给予支持
本报记者 李昱丞
11月6日，万科召开线上会议，与金融机构交流万科三季度最新经营情况及近期万科二级市场债券费用 非理性波动事宜。会上，深圳市国资委表示，万科是深圳国资体系重要成员，具备足够的安全性，并没有出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具帮助万科积极应对。
深圳市国资委表态全力支持万科
此前，万科一些债券尤其是长久期的海外债出现较大波动，收益率快速上行，市场上一度出现悲观的声音。在投资者互动平台上，有投资者直言不讳地提问，作为最早意识到房地产危机并采取行动的企业，万科是否会步恒大、融创后尘进入债券违约？
彼时万科回复称，近期公司境内外部分债券品种交易出现异动，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债费用 出现大幅波动。
此次万科与金融机构的会议，在深圳市国资委的支持下再次反击了看空的论调。
深圳市国资委在会上表示，充分认可和信任万科团队的专业性。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具帮助万科。具体来看，深圳市国资委的支持措施包括：在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织深圳市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。
有分析认为，在房企流动性危机频现、市场信心脆弱的情况下，深圳市国资委的表态支持有助于消除市场负面情绪，同时避免流言-沽空-挤兑踩踏-暴雷式的“自我预言实现”。
会上万科还透露，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。对于境内外债务一定会保障如期兑付，市场完全不需要为此担心。融资层面，今年1月份至10月份，万科新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。
万科管理层表示，万科一直保持常态化的日周月季滚动现金流管理和压力测试，对资金情况实时可知可视可控，通过前置预案，确保公司安全。
“万科将现金短债比、未来债务偿还情况等进行清晰的传达，可以化解市场上偏情绪化的声音，有助于稳定金融领域的相关舆情。”中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时认为。
深圳地铁辟谣减持
深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）董事长辛杰在交流会上称，深圳地铁对万科的实质性支持过去从未间断，未来更加强化。深圳地铁将坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”给予支持，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。
深圳地铁由深圳市国资委全资持股。2017年，深圳地铁相继从华润集团、中国恒大手中接手万科股份，成为万科第一大股东。财报显示，截至今年三季度末，深圳地铁持有万科约32.43亿股，占总股本约27.18%。
一直以来，深圳地铁对于万科表现出鼎力支持的态度。此前在万科2022年度股东大会上，辛杰就表示，投资万科是正确的选取 ，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化。
10月27日晚间，万科发布董事会决议公告，董事会同意选举辛杰董事担任公司第二十届董事会副主席。
“深圳地铁长期持有万科**的初心不变，所谓‘大股东将减持万科’，是别有用心的谣言。”辛杰在万科11月6日的交流会上表示，万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资，其本次出任万科董事会副主席也充分地体现了深圳国资对万科的信任与支持，深圳地铁自始至终都将与万科坚定地站在一起。
值得一提的是，在辛杰进入万科董事会的同时，万科在市值管理方面有了变化，未来郁亮和祝九胜的现金薪酬将与股价表现挂钩，透露出新一届万科董事会直面市场的新思路。
根据万科董事会审议通过的《关于强化激励约束机制、修订公司部分管理制度的议案》，董事会主席和总裁2023年度-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，并增加年度股价变动作为调节系数，将公司A股每天 复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向。
陈晟认为，深圳国资体系表达了对万科的支持，也明确了万科的发展将会跟股价等表现相挂钩，对其他大型房企也有积极借鉴作用。
